Prodej a daně

Časté dotazy k časovému testu při prodeji nemovitosti

Kdy neplatím daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmu neplatíte, pokud jste v nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky před prodejem, nebo pokud peníze z prodeje využijete na koupi jiné nemovitosti určené k vlastnímu bydlení.

Jak je to u investičních bytů?
U nemovitostí, které nesloužily k vlastnímu bydlení, platí časový test 10 let. Pro nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020 platí kratší lhůta – pouze 5 let.

Co když časový test nesplním?
Pokud časový test nesplníte, příjem z prodeje se zdaňuje sazbou 15 %. Vyšší sazba 23 % se uplatní na část příjmu, která v daném roce přesáhne 48-násobek průměrné mzdy (tzv. solidární daň).

Jak se časový test počítá?
Časový test se počítá od data, kdy jste nemovitost nabyli – typicky od podpisu kupní smlouvy. V případě dědictví běží časový test od okamžiku, kdy nemovitost získal zesnulý, tedy započítává se i doba, kdy ji vlastnil původní vlastník. Lhůta tak může být splněna i dříve.

Jak se určuje základ daně?

Pokud časový test nesplníte, základem pro výpočet daně je rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti (nákladem). Pořizovací cenou je částka, za kterou byla nemovitost původně koupena, případně cena uvedená v dědickém nebo darovacím řízení. Od tohoto rozdílu lze odečíst i prokazatelné náklady na technické zhodnocení či opravy a další náklady související s prodejem (např. poplatky za realitní služby).

Jak je to s dědictvím?

Pokud získáte nemovitost dědictvím, časový test se nepočítá od data, kdy jste ji nabyli vy, ale od okamžiku, kdy ji nabyl zesnulý původní vlastník. To znamená, že se do doby vlastnictví započítává i období, kdy nemovitost vlastnil on.

Příklad:
Pokud váš rodič vlastnil byt 8 let a vy jej zdědíte, k dokončení 10-letého časového testu vám stačí nemovitost vlastnit další 2 roky. V případě, že tato podmínka nebude splněna a byt prodáte dříve, je nutné zaplatit daň z příjmu stejně, jako u běžného prodeje.